Acquérir un bien immobilier neuf en vue de le louer à des particuliers offre aux investisseurs un avantage financier parfois conséquent, celui de pouvoir bénéficier d’une exonération d’impôts.
Au titre du dispositif de la Loi Pinel notamment, les propriétaires bailleurs souhaitant s’engager sur une durée d’engagement locatif de 6 à 12 ans peuvent prétendre à une réduction significative de leurs impôts immobiliers. On parle de défiscalisation ; de quoi bénéficier d’une rentabilité optimale en absorbant plus rapidement le prix d’acquisition.
- Quelles sont les spécificités de ce type d’investissement immobilier neuf ?
- Quels taux et quels plafonds sont applicables, tant pour le propriétaire bailleur que pour son locataire ?
Défiscaliser en loi Pinel, ça veut dire quoi ?
Initié par Sylvia Pinel au 18 juin 2014, le dispositif Pinel a vocation à favoriser la construction et l’acquisition de logements neufs dans les zones tendues de France métropolitaine et d’Outre-mer, afin de faire face aux tensions accrues liées au marché locatif.
Particulièrement avantageux depuis sa création, le dispositif Pinel permet aux propriétaires bailleurs d’un logement acheté neuf (ou en VEFA), de bénéficier de :
- 12 % de réduction d’impôts sur un engagement de 6 ans de mise en location,
- 18 % de réduction d’impôts sur 9 ans de mise en location,
- 21 % sur 12 ans.
Cette réduction d’impôts est calculée sur le prix d’achat ou de construction du logement, dans la limite de 300 000 € frais de notaire inclus, ou 5 500 € par mètre carré habitable.
A titre d’exemple, pour une opération immobilière de 288 000 € en 2022 et un engagement sur 12 ans, le propriétaire bailleur aurait bénéficié de 60 480 € de réduction d’impôts échelonnée sur 12 ans, à savoir environ 5 040 €/an.
Notons que le dispositif Pinel a été récemment prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Mais attention : les avantages cités précédemment ne s’appliquent plus de la même façon, depuis l’entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
Un nouveau dispositif Pinel pour 2023
L’article 168 et la Loi de Finances pour 2021 a récemment modifié quelques spécificités du dispositif Pinel, pour une mise en application au 1er janvier 2023. Qu’est-ce qui change pour les investisseurs ? Des avantages financiers moins importants, avec une réduction d’impôts désormais dégressive.
Ainsi, contrairement aux taux appliqués jusqu’au 31 décembre 2022, il est donc désormais possible de bénéficier au maximum d’une réduction d’impôts de 17,5 % sur le prix de vente du bien, sur un an.
| Durée d’engagement Pinel | Taux plein de réduction d’impôts 2022 | Taux plein de réduction d’impôts 2023 | Taux plein de réduction d’impôts 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10.5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17.5% | 14% |
Depuis le 1er janvier 2023, la réduction d’impôts applicable est donc dégressive. Elle est de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % la première année, puis 9 %, 12 % et 14 % les années suivantes d’engagement.
Ainsi, si l’on reprend l’exemple précédemment cité sur une opération immobilière à 288 000 € en 2023, le propriétaire bailleur bénéficierait de 4 200 € de réduction d’impôts en 2023 puis de 3 360 € en 2024, contre plus de 5 000 € dans le cadre de l’ancien dispositif.
Désormais, deux solutions s’offrent donc aux propriétaires bailleurs pour défiscaliser en Pinel :
- Défiscaliser en loi Pinel selon les critères actuels, c’est-à-dire en bénéficiant d’une réduction d’impôts désormais dégressive sur les prochaines années,
- Défiscaliser en loi Pinel +, pour profiter des anciens avantages Pinel (12, 18 ou 21 % de réduction) jusqu’en 2024. Mais attention : les critères relatifs au bien à louer sont alors revus à la hausse. Le détail ci-après.
Comment défiscaliser en Loi Pinel à partir de 2023 ? Le dispositif Pinel +.
Défiscaliser en loi Pinel Plus : les avantages fiscaux encore disponibles pour le propriétaire bailleur
Pour les investisseurs souhaitant réaliser une opération Pinel en 2023 et 2024, il existe heureusement une façon de conserver les anciens avantages Pinel !
Pour cela, le logement acquis doit :
- Répondre à des critères élevés de performances énergétiques, c’est-à-dire être construit en conformité avec la dernière réglementation environnementale (RE 2020), impliquant au moins un niveau BBC. Notons que tout logement acquis ou construit à partir de 2024 devra également être classé A sur l’étiquette énergie du DPE, afin d’entrer dans le champ d’éligibilité du dispositif Pinel +.
- Présenter des caractéristiques structurelles précises impactant directement la qualité de vie et le confort des occupants. Ces critères sont décrits dans le tableau ci-après.
Critères du logement en Pinel +
| Type de logement | Superficie habitable min | Superficie d’espace extérieur privatif min |
|---|---|---|
| T1 | 28m² | 3m& |
| T2 | 45m² | 3m² |
| T3 | 62m² | 5m² |
| T4 | 79m² | 7m² |
| T5+ | 96m² | 9m² |
Finalement, le bien acquis en Pinel doit également être situé dans un quartier prioritaire, tel que défini par l’Agence nationale de la cohésion des territoires. Il s’agit de quartiers jugés prioritaires du fait de leur contexte socio-économique, notamment.
A titre d’exemple dans le Calvados, on recense actuellement 9 quartiers prioritaires, répondant aux caractéristiques prévues dans le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014. Il en existe 28 en Seine-Maritime (dont 2 à Rouen) et pas moins de 20 à Paris même. Tous les départements sont à ce jour couverts, notamment autour des grandes agglomérations telles que Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nantes ou Montpellier.
Bon à savoir : L’entrée en vigueur du dispositif Pinel + permet d’affirmer la politique gouvernementale en matière de transition énergétique et de réhabilitation du parc résidentiel, à l’heure où les propriétaires sont – ou seront bientôt – soumis à des obligations de rénovation énergétique et d’audit sur les logements les plus énergivores. N’oublions pas que les objectifs de transition énergétique de la France sont particulièrement ambitieux pour 2050 : un parc constitué uniquement de logements économes, et à plus grande échelle, l’atteinte d’une neutralité carbone.
Comment défiscaliser en loi Pinel ? Les critères généraux d’éligibilité
Que vous choisissiez de défiscaliser en loi Pinel ou en loi Pinel Plus, il existe des critères généraux d’éligibilité s’appliquant à l’une comme à l’autre des nouvelles versions du dispositif. Celles-ci portent sur le logement, mais également sur les ressources du locataire ou encore sur les loyers applicables. Vue d’ensemble ci-après.
1/ Trouver le bon logement
Saviez-vous qu’en France, toutes les zones géographiques et donc tous les logements neufs ne sont pas éligibles au dispositif Pinel ?
Depuis le 1er janvier 2019, les habitations situées dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif. Et, si défiscaliser en loi Pinel était auparavant possible en achetant une maison, ce n’est désormais plus le cas. Depuis le 1er janvier 2021, seuls sont éligibles les biens situés en immeuble collectif d’habitation. Ce logement peut être acheté neuf déjà construit ou bien en VEFA – Vente en Etat Futur d’Achèvement -, plus communément appelée vente sur plans.
Pour résumer, si vous souhaitez défiscaliser en Loi Pinel avant 2024, le bien immobilier choisi devra :
Se situer en zone A, Abis ou B1
Se trouver dans un immeuble collectif d’habitation
Répondre aux critères de confort, d’efficacité énergétique, et de situation prioritaire dans le cadre d’une défiscalisation Pinel Plus (+) si vous souhaitez conserver vos anciens avantages fiscaux.
Etre loué nu, c’est-à-dire non meublé, pour toute la durée de l’engagement.
Pour rappel, la zone A bis correspond à Paris, sa petite couronne, ainsi que des communes précises des Hauts-de-Seine, des Yvelines, de la Seine–Saint-Denis ou du Val-de-Marne (94). La zone A correspond quant à elle au reste de l’Ile-de-France ainsi qu’aux abords des grandes métropoles françaises. La zone B1 comprend l’ensemble des grandes métropoles et villes aux abords directs de la zone A.
2/ Défiscaliser en loi Pinel : attention aux plafonds de loyers
En Loi Pinel, l’un des principaux critères obligatoires concerne les plafonds de loyers applicables, en fonction de la zone géographique d’habitation. En contrepartie de la réduction d’impôts significative offerte au propriétaire bailleur, celui-ci s’engage à respecter un plafonnement strict du loyer net mensuel demandé à ses locataires, généralement fixé entre 10 et 20 % de moins que le prix moyen du marché.
Pour rappel, la nature même du dispositif Pinel est justement de pallier les difficultés de logement des locataires, en favorisant l’insertion immobilière des plus modestes.
Pour le propriétaire bailleur, il est particulièrement important de calculer par avance le loyer applicable à son bien, afin d’estimer la rentabilité de son opération immobilière. A compter de 2023, et pour défiscaliser en loi Pinel ou bien en Pinel Plus, voici les plafonds de loyers applicables, au m² par zone :
- Zone A bis : 17,62 € (contre 17,55 € précédemment)
- Zone A : 13,09 € (contre 13,04 € précédemment)
- Zone B1 : 10,55 € (contre 10,44 € précédemment)
Calcul du loyer applicable en loi Pinel
Ces montants constituent des barèmes applicables par zone géographique. Mais pour connaître le loyer réel possiblement applicable sur un bien en particulier, il faudra réaliser un calcul un tout petit peu plus complexe.
Plus concrètement, il est nécessaire de calculer la surface utile de son bien. Il s’agit de la surface habitable (dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m), additionnée avec la moitié de la surface de balcon ou d’espace extérieur. Ainsi pour un appartement de 45 m² avec 3 m² de balcon, la surface utile sera de 46,5 m².
A noter : la superficie maximale d’annexes prise en compte ne peut être supérieure à 9 m². Ainsi, si la terrasse de l’appartement est de 30 m², seuls 9 m² peuvent entrer dans le calcul du loyer Pinel.
Une fois cette surface utile calculée, il est nécessaire de déterminer le coefficient multiplicateur, à l’aide de la formule suivante : 0,7 + 19/surface utile de votre logement. Si l’on reprend l’exemple précédent, le calcul donne 1,10.
A noter : quelle que soit l’opération, ce coefficient ne peut excéder 1,2.
Pour finir, il s’agit de multiplier ce chiffre par la surface utile de votre logement et par le barème applicable dans la zone géographique. Pour l’exemple de notre logement de 45 m² situé en région Parisienne, le loyer applicable équivaudrait à :
46,5 x 1,10 x 17,62 = 901,263 €
3/ Choisir le bon locataire pour défiscaliser en loi Pinel
Comme évoqué précédemment, le dispositif Pinel cible finalement les ménages locataires les plus modestes. Pour pouvoir défiscaliser en loi Pinel, le propriétaire bailleur se doit également de vérifier que les revenus fiscaux du futur locataire répondent eux aussi, au seuil fixé par la loi. Ces barèmes de revenus sont fixés à ce jour par l’article 2 de l’annexe 3 du code général des impôts. Les voici.
| Composition du foyer fiscal | Plafond en zone A bis | Plafond en zone A | Plafond en zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363€ | 39 363€ | 32 084€ |
| Couple | 58 831€ | 58 831€ | 42 846€ |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718€ | 51 524€ |
| Personne seule ou couple + 2personne à charge | 92 076€ | 84 708€ | 62 202€ |
| Personne seule ou couple + 3 personne à charge | 109 552€ | 100 279€ | 73 173€ |
| Personne seule ou couple + 4 personne à charge | 123 275€ | 112 844€ | 82 465€ |
A noter : Le propriétaire bailleur a 12 mois pour trouver un locataire et déclarer ses premières recettes locatives (et 12 mois également entre chaque occupation).
Il peut tout à fait louer son bien à un ascendant ou à un descendant si tant est qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que le locataire réponde aux plafonds de ressources fixés par la loi (ces plafonds sont fréquemment réévalués en fonction de la tension de marché et du niveau de vie).
Loi Pinel : et après ?
La loi proroge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Toutefois, il n’est à ce jour pas assuré que ce dernier soit reconduit. Il y a fort à parier qu’une version légèrement modifiée face suite au Pinel et au Pinel Plus, laquelle intègrera peut-être une logique de régionalisation.
Depuis 2021 en Bretagne, le dispositif Loi Pinel est effectivement régionalisé : les plafonds de ressources, de loyers et les zones éligibles sont ainsi déterminés au cas par cas par le préfet de région.
