Calculer sa capacité d’emprunt – ou capacité de remboursement – est indispensable au titre d’un projet d’achat immobilier.
Directement corrélée au taux d’endettement, la capacité d’emprunt désigne le montant maximum que vous pouvez obtenir de votre banque dans le cadre de votre prêt immobilier.
Comment calculer cette capacité d’emprunt, et à travers elle, votre capacité d’achat totale ?
Le calcul de sa capacité d’emprunt pour un achat immobilier
Pour calculer une simulation de votre capacité d’emprunt, vous devez vous baser sur votre taux d’endettement effectif et sur votre reste à vivre. Ces données sont essentielles afin de bien calibrer votre budget global, et vous garantir une bonne qualité de vie malgré les échéances à rembourser.
Calcul du taux d’endettement
Pour calculer le taux d’endettement, la banque prendra en compte l’ensemble de vos revenus professionnels et de placement, desquels elle déduira vos charges récurrentes mensuelles.
Les sources de revenus : salaires et pensions (alimentaires, retraite…), revenus fonciers ou de placements financiers réguliers, aides de l’Etat, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles.
Les charges entrant dans le calcul : loyer mensuel, remboursement des crédits en cours, pensions alimentaires versées mais aussi gaz, électricité, eau, assurances et dépenses récurrentes, etc.
Pour calculer le taux d’endettement, la banque effectue plusieurs simulations en remplaçant le montant de votre loyer actuel ou de votre crédit de propriété par celui de votre remboursement à venir. L’objectif est de calculer le pourcentage à consacrer au paiement des dépenses récurrentes, comprenant le prêt immobilier de votre toute nouvelle accession immobilière. Actuellement en France, les banques vous laissent généralement la possibilité d’emprunter jusqu’à atteindre 35 % de taux d’endettement, dépendamment bien évidemment des autres variables financières, administratives et historiques vous concernant.
Nota bene : Les allocations perçues au titre des APL ainsi que les revenus non garantis tels que les primes occasionnelles ne sont pas prises en compte dans le cadre du calcul du taux d’endettement. C’est pourquoi lors d’une négociation salariale, il est généralement préférable d’opter pour une évolution fixe de rémunération plutôt que pour la mise en place d’un variable ponctuel.
Exemple de taux d’endettement, un indispensable pour calculer la capacité d’emprunt
Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un couple marié sans enfant percevant respectivement 1 800 € et 2 150 € de salaires.
L’un des demandeurs perçoit également des revenus BIC estimés à 450 € par mois. Après analyse des charges mensuelles, il apparaît que le couple est déjà redevable d’un prêt à la consommation destiné à l’achat d’une voiture, remboursable à hauteur de 195 €/mois.
Le couple paie chaque mois un loyer mensuel de 850 €, sur la région nantaise.
Le calcul du taux d’endettement estimatif sera alors relativement simple :
Taux d’endettement = (somme des charges mensuelles/somme des revenus mensuels) x 100
Sachant que :
- Au titre des revenus net mensuels : 1 800 + 2 150 + 450 = 4 400 €/mois
- Au titre des charges mensuelles incompressibles : 195 + 850 = 1 045 €
- Au titre des charges courantes mensuelles (énergie, assurances, etc.) : 320 €
En remplaçant le loyer actuellement payé par les mensualités du futur prêt (soit une estimation à 980 €/mois sur 20 ans pour un prêt de 235 200 € et 240 mensualités), on obtient un taux d’endettement de 31,022 %.
Pourquoi le taux d’endettement est-il si important au moment de calculer sa capacité d’emprunt ?
Le taux d’endettement constitue pour les banques un indice de solvabilité important, gage d’un remboursement pérenne pour le prêt immobilier souscrit. Pour vous aussi, le calcul du taux d’endettement constitue une sécurité supplémentaire contre le surendettement. Vous palliez les risques de vous retrouver en difficultés financières lors d’un imprévu ou d’un changement de vie.
Calcul du reste à vivre
Le reste à vivre est une notion intrinsèquement liée à celle du taux d’endettement : il s’agit tout simplement de l’argent restant après paiement de l’ensemble des charges évoquées ci-dessus, argent nécessaire notamment au paiement des dépenses incompressibles (que l’on ne peut pas éviter).
Le calcul du reste à vivre est le suivant :
Reste à vivre = somme des revenus mensuels – somme des charges mensuelles
Pour calculer le reste à vivre et donc sa capacité réelle d’emprunt, la banque se base non seulement sur les dépenses mentionnées, mais aussi sur l’étude de votre mode de vie, à travers l’analyse de l’historique de vos dépenses.
Malgré un taux d’endettement supérieur à 33 %, un train de vie relativement modéré ou encore une vie en province moins chère qu’à Paris peut parfois conduire la banque à accorder le prêt immobilier.
Ainsi, une personne célibataire bénéficiant d’un salaire de 4 500 € et d’un taux d’endettement de 45 % disposera toujours d’un reste à vivre de 2 475 €, soit bien plus que les montants affichés ci-dessous.
En règle générale, on estime effectivement que le reste à vivre minimum se situe autour des montants suivants :
| Typologie de ménage | Reste à vivre minimum acceptable/mois |
|---|---|
| Célibataire | Entre 600 et 1 000 € |
| Couple sans enfant | Entre 750 et 1 000 € |
| Couple avec enfant (par enfant à charge supplémentaire) | +150 à 400 € |
Nota bene : La faible différence entre le reste à vivre d’un célibataire et d’un couple sans enfant s’explique à travers le partage des dépenses courantes, lesquelles sont donc plus facilement supportables par chacune des parties.
Calculer sa capacité d’emprunt : les autres variables à considérer
Pour calculer avec précision sa capacité d’emprunt, il faut également prendre en considération d’autres variables, parfois plus subjectives, liées à votre profil financier et donc à votre potentiel futur profil d’emprunteur.
Avez-vous de l’épargne de côté ?
Même si celle-ci n’est pas utilisée en guise d’apport personnel, votre capacité d’épargne mensuelle démontre une certaine rigueur liées à vos dépenses.
Quel type de bien achetez-vous ?
Dans le neuf ou dans l’ancien notamment, les frais liés au futur bien immobilier ne sont pas les mêmes (travaux, etc.). C’est également le cas des frais de Notaire, pouvant varier de 2 à 8 % selon la nature du logement.
Quel est le taux du prêt immobilier ?
Quelle est la durée de remboursement du prêt immobilier ?
En toute logique, plus la durée du prêt est échelonnée dans le temps, plus votre capacité d’emprunt augmente.
Vos revenus seront-ils vraisemblablement amenés à évoluer sur les prochaines années ?
En général, on estime qu’un primo-accédant, généralement en début de carrière, verra une augmentation progressive de ses revenus et donc potentiellement de son reste à vivre.
Avez-vous souscrit un autre prêt simultané ?
Si oui, votre capacité d’emprunt sera généralement plus importante puisque le coût de votre opération immobilière est réduit. C’est le cas notamment lorsque vous souscrivez un prêt à taux zéro (PTZ). Son remboursement sera alors décompté comme une charge.
Exemple de calcul d’une capacité d’emprunt
Calculer votre capacité d’emprunt, c’est prendre en compte votre taux d’endettement, votre reste à vivre ainsi que l’ensemble des données évoquées. Voici les étapes du calcul d’une capacité d’emprunt :
- Calcul du reste à vivre (revenus mensuels – charges mensuelles)
- Calcul du taux d’endettement réel* ((charges mensuelles/revenus mensuels) x 100)
- Calcul de la capacité de remboursement mensuelle (reste à vivre x taux d’endettement)
- Calcul de la capacité d’emprunt (capacité de remboursement x nombre de mensualités)
*A défaut, vous pouvez vous baser sur le taux d’endettement maximum acceptable, à savoir 33 %.
Ainsi, si on reprend l’exemple précédemment cité d’un couple sans enfants, dont les revenus s’élèvent à 4 400 € et les charges à 1 365 € :
- Reste à vivre : 3 035 €
- Capacité de remboursement mensuelle : 3 035 x 0,33 (taux de base) = 1 001,55 €
- Capacité d’emprunt :
– Sur 15 ans (180 mensualités) : 180 279 € (1 001,55 x 180)
– Sur 20 ans (240 mensualités) : 240 372 € (1 001,55 x 240)
Finalement, quel salaire toucher pour obtenir un prêt de 200 000 ou de 250 000 € ?
En règle générale, on estime qu’il faut compter environ 2 770 € de salaire net mensuel pour emprunter 200 000 € auprès de la banque, en échelonnant ses mensualités sur 20 ans. Le montant des mensualités serait de 833 €. Pour obtenir un prêt de 250 000 €, on estime le salaire idéal à environ 3 450 € net mensuel, pour des mensualités d’environ 1 000 €.
Il s’agit bien sûr d’une simulation : la réalité dépend de votre profil d’emprunteur, du marché immobilier, du taux d’intérêt, de la présence d’un apport personnel ainsi que des assurances emprunteurs.
Quelques calculs de capacités d’emprunt en fonction du reste à vivre de l’emprunteur
| Reste à vivre mensuel | Montant maximum de la mensualité (à 33 % d’endettement) | Montant d’emprunt sur 15 ans | Montant d’emprunt sur 20 ans | Montant d’emprunt sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 1 500€ | 495€ | 89 100€ | 118 800€ | 148 500€ |
| 1 875€ | 619€ | 111 420€ | 148 560€ | 185 700€ |
| 2 250€ | 743€ | 133 740€ | 178 560€ | 185 700€ |
| 2 625€ | 866€ | 155 880€ | 207 840€ | 259 800€ |
| 3 035€ | 1 001€ | 180 180€ | 240 240€ | 300 300€ |
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Il existe plusieurs façons d’améliorer votre capacité d’emprunt et donc de faire évoluer le montant de votre prêt immobilier.
- La première ? Etaler vos mensualités sur une durée plus longue, de 5 ou 10 ans.
- La seconde option conseillée peut-être, dans le cas de crédits multiples souscrits à des taux souvent élevés, de regrouper lesdits crédits en une seule mensualité, dont vous étalerez là-encore le remboursement sur plusieurs années. C’est ce que l’on appelle la restructuration des crédits, dont l’objet est de vous permettre de diminuer le montant de vos remboursements mensuels. Ce faisant, vous améliorez inévitablement votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt, une composante de votre capacité d’achat
La capacité d’emprunt n’est qu’une composante de votre capacité d’achat. Effectivement, vous pouvez également miser sur un apport personnel ou encore sur la souscription de prêts à taux zéro pour financer votre acquisition immobilière, dépendamment de votre prêt immobilier classique. Notons que la présence d’un apport monétaire conséquent est souvent un signal encourageant pour les banques, qui se veulent généralement plus enclines à offrir des conditions de prêt avantageuses.
Calculer sa capacité d’emprunt est essentiel pour sécuriser son investissement immobilier et conserver une qualité de vie appréciable malgré le remboursement de ses échéances. Son calcul est simple, mais il se confronte toutefois à une multitude de variables financières et administratives. Pour la banque, le calcul de la capacité d’emprunt sera basé sur votre taux d’endettement réel, sur votre reste à vivre et sur votre capacité de remboursement mensuelle. Pour établir le calcul de la capacité d’emprunt, il faudra multiplier votre capacité de remboursement par le nombre de mensualités prévues dans le prêt.
