Comment investir dans l’immobilier neuf ?

Du fait des nouvelles perspectives offertes par l’immobilier neuf, de plus en plus d’investisseurs considèrent cette forme d’investissement.
Mais quelles sont les bonnes pratiques à adopter pour trouver le bien idéal et mener son projet à bien dans les temps ?
Dans cet article, nous découvrirons ensemble tout ce qu’il faut savoir pour réussir à investir dans l’immobilier neuf : contrats, prêts, dispositifs d’aides financières envisageables, avantages et inconvénients d’un achat neuf, etc.

Comment investir dans l’immobilier neuf ? Les étapes d’une opération rentable

Étape 1 : Choisir le type d’investissement neuf adapté à votre projet

Il existe différents types d’investissements rentables en matière d’immobilier neuf. Allez-vous investir dans votre résidence principale ou secondaire, ou bien mettre votre logement neuf en location annuelle, saisonnière ? A titre d’exemple, les programmes immobiliers à caractère locatif offrent effectivement une ribambelle d’avantages, comme celui de pouvoir plus facilement défiscaliser.

Votre choix dépendra essentiellement de l’utilisation que vous prévoyez pour ce bien immobilier et des revenus que vous souhaitez en tirer. Il s’agira également de coller au plus près de votre profil d’investisseur.

Le profil d’investisseur, qu’est-ce que c’est ?

Que vous comptiez investir dans le neuf ou dans l’ancien, il est primordial de définir au préalable votre profil d’investisseur, c’est-à-dire le socle de votre stratégie d’investissement. Ce profil peut être déterminé via les variables suivantes :

Votre appétence pour le risque. Préférez-vous tout investir sur une seule opération immobilière, diversifier votre patrimoine en faisant l’acquisition de biens neufs plus petits mais plus nombreux ?
Vos objectifs : complément de revenus, stabilité financière, etc.
Votre âge et votre situation familiale, déterminant là encore la stabilité de votre profil
Le temps dont vous disposez pour la gestion de votre investissement. Mettre un bien en immobilier locatif saisonnier est parfois plus prenant que d’investir en résidence de service, dont la gestion locative est assurée par le professionnel sur place.

Finalement, trois grands profils d’investisseurs se distinguent : le profil prudent, équilibré ou dynamique. En matière d’investissement neuf, les profils majoritaires sont prudents ou équilibrés : le foncier est effectivement une valeur sûre, un investissement assurant une rentabilité plutôt rapide mais surtout régulière sur les années. Il n’en reste pas moins qu’il est important de réfléchir aux critères énoncés, afin de mûrir votre stratégie d’investissement dans le neuf.

Étape 2 : Trouver le financement adéquat (prêts, dispositifs d’aide)

Votre projet immobilier neuf nécessitera très certainement le recours à un financement bancaire, autrement dit à un crédit s’étalant sur plusieurs années et affublé d’un taux d’intérêt plus ou moins élevé. Au stade du financement de votre investissement neuf, il est important de prendre en compte les différents dispositifs de défiscalisation ou de prêt à taux zéro auxquels vous pouvez être éligible.

N’hésitez pas à évoquer les solutions de financement avec votre banquier ou votre CGP pour choisir celle la plus adaptée à votre projet. Un plan de financement bien étudié vous permettra de rentabiliser au plus vite votre investissement et de maîtriser votre taux d’endettement.

Etape 3 : Choisir le bien immobilier neuf qui réponde à vos besoins

Comment investir dans l’immobilier neuf sans d’abord trouver le bien idéal ? Certes, choisir le bon placement immobilier neuf n’est pas une tâche facile. Pour miser juste et maximiser vos chances de gagner de l’argent, il est important de prendre en compte un certain nombre de facteurs :

La nature du logement : maison et appartement n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Les locataires ciblés ont un profil différent.
La zone géographique du bien neuf sur lequel investir. Les zones les plus attractives, au cœur de métropoles, proches du centre-ville ou de zones au fort dynamisme économique assurent généralement les meilleures garanties d’attractivité. Miser sur les secteurs à forte demande locative constituera toujours un pari gagnant.
Les caractéristiques du bien. Il s’agit de procéder ici comme pour tout type d’achat immobilier, mais en décelant rapidement le potentiel global du logement. Ici, la superficie totale sera notamment à prendre en compte. Il est d’usage de dire que les petites surfaces (studio ou T1) offrent généralement un meilleur taux de rentabilité que les logements plus spacieux : entre 5 et 7 % supplémentaires !

Les conseils d’un spécialiste en investissement immobilier et constitution de patrimoine peuvent s’avérer très utiles pour prendre une décision éclairée. Celui-ci vous aidera notamment à ne pas débourser un montant trop important par rapport aux prix moyens du marché, même en zone tendue. Son étude est également utile dans le cadre du calcul des frais liés à votre investissement immobilier neuf. Et oui : le prix d’acquisition ne doit jamais être considéré seul : les charges annexes liées à votre achat déterminent elles aussi grandement la rentabilité de votre investissement.

Étape 4 : Procéder à la signature des contrats en toute connaissance de cause

Lorsque vous investissez dans un immeuble neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) il est important de bien comprendre le contrat réservation et le contrat de vente. Ne signez pas avant d’avoir bien lu l’ensemble des clauses liées à cet achèvement ainsi qu’au financement.

Comme pour l’achat d’une résidence principale, les contrats entre le promoteur immobilier et l’investisseur doivent être rigoureusement vérifiés par un professionnel. Cette étape est essentielle pour protéger votre investissement et mener à bien votre projet. De plus, certaines garanties supplémentaires doivent être mises en place pour assurer le bon déroulement de votre opération immobilière : garantie d’achèvement, garantie contre les vices cachés, etc. Ces contrats représentent le dernier rempart contre les aléas de l’investissement immobilier neuf. Dans le cas où vous investissez avec Viabilis, vous serez accompagné dans toutes ces démarches.

Comment investir dans l’immobilier neuf ? Les différentes typologies d’investissements

Voici une liste non exhaustive des principales options qui s’offrent aux investisseurs dans le neuf en France :

Investir en loi Pinel pour défiscaliser une partie de ses impôts. Cette réduction s’élève à 17,5 % maximum en 2023 et à 14 % à partir de 2024. Pour certains investissements immobiliers neufs, situés en zone prioritaire et répondant à des critères de performances énergétiques, ce taux peut être porté à 21 % (jusqu’au 31 décembre 2024 uniquement).
Investir en tant que LMNP (loueur en meublé non professionnel) pour profiter d’un régime fiscal avantageux. Ce statut vous donne effectivement la possibilité d’opter pour un régime BIC (au réel), l’idéal pour déduire vos intérêts d’emprunt, mais aussi vos frais de Notaire et toute dépense liée à l’entretien du bien de vos recettes locatives imposables. L’autre régime fiscal possible est le micro-BIC. Ici, bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (idéal si vos charges représentent moins de 50 % des revenus locatifs).
Investir dans le crowdfunding immobilier.

A noter

Le dispositif Censi-Bouvard, permettant une réduction d’impôts pour tout investissement neuf en immobilier locatif de service, était disponible jusqu’au 31 décembre 2022.

Ce n’est plus le cas désormais : cette aide n’a pas été prorogée par la loi de finances pour 2023.

Heureusement, il existe d’autres solutions pour bénéficier de conditions d’investissement avantageuses. Outre les dispositifs et statuts préalablement cités, on pense notamment à l’investissement en SCPI.

Comment investir dans l’immobilier neuf via une SCPI ?

SCPI est l’acronyme de Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous deviendrez copropriétaire de plusieurs actifs immobiliers répartis sur une zone géographique donnée. Votre investissement servira alors à acquérir des immeubles, des locaux commerciaux et des propriétés locatives pour les mettre en location et percevoir un revenu foncier.

L’avantage de l’investissement en SCPI ? La gestion des biens acquis incombe à la société et non à vous-même. Vous gagnez donc du temps, en profitant d’un placement plutôt bien sécurisé et qui n’implique pas d’apport conséquent. Aussi, la rentabilité nette de frais d’une SCPI oscille généralement entre 4,5 et 6 %.

Pour investir en SCPI, vous pouvez acheter vos parts comptant, c’est-à-dire utiliser directement votre capital propre. Il s’agira alors de vous rapprocher de votre banquier, de votre CGP ou encore directement d’une société de gestion. Il est également possible, pour bien investir dans ce type d’immobilier neuf, de souscrire un crédit immobilier. L’avantage est alors plus important : les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des revenus imposables !

Un dernier conseil pour savoir comment investir dans l’immobilier neuf en choisissant la bonne société ?

Se renseigner sur les critères suivants :

Le taux de distribution (division du dividende par le prix de souscription)
Le taux de rendement interne, correspondant à la performance globale de la SCPI
La variation du prix moyen de la part

ETC

Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier neuf ?

L’investissement immobilier neuf est un excellent moyen de diversifier son portefeuille. Vous combinez à la fois avantages fiscaux et rentabilité à long terme : ce placement est particulièrement intéressant pour tout type d’investisseur.

Du fait de l’achat d’un bien neuf, vous bénéficiez aussi d’atouts que ne peuvent apporter le marché de l’ancien :

Des frais de Notaire réduits entre 2 et 3 % seulement,
Une rentabilité quasi-assurée dès l’acquisition, sans avoir à effectuer de travaux de réhabilitation (le bien répond aux dernières normes comme la RT 2020 et est majoritairement BBC)
Un loyer sensiblement plus élevé, surtout si la localisation géographique le permet (Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, etc.) Cela concerne les logements non concernés par la loi Pinel, qui encadre les loyers.
Une attractivité locative décuplée, le logement bénéficiant de prestations qualitatives (confort, luminosité, efficacité énergétique donc coûts d’usage réduits pour le locataire)
Une certaine facilité pour revendre à un bon prix
Bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les deux premières années d’acquisition, le temps notamment de stabiliser vos recettes locatives

Résumé

Envie de savoir comment investir dans l’immobilier neuf ? Comme pour tout type d’investissement, il est important de respecter certaines étapes importantes.

Vous devrez notamment faire une estimation complète des futurs loyers et des revenus locatifs envisagés selon le bien choisi, faire le choix d’un promoteur fiable, choisir individuellement le bien qui correspond à votre budget et à vos attentes, consulter un Notaire pour connaître les obligations légales et vous faire accompagner des bons professionnels.

En suivant ces étapes clés, il est possible de diminuer vos risques et d’optimiser votre investissement. Quoi qu’il en soit, vous devrez être rigoureux à chaque étape du processus. Avec de la persévérance et une bonne préparation, vous pourrez construire un patrimoine à votre mesure.

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