Lors d’un achat immobilier ancien comme neuf, le calcul des frais de Notaire est indispensable dans l’optique de bien calibrer votre capacité d’achat. Versés directement au Notaire dans le cadre de sa prestation d’accompagnement, ces frais sont constitués de diverses taxes et impôts variables en fonction du prix de votre acquisition immobilière, de votre localisation géographique ou encore de la nature du bien acquis : neuf ou ancien.
Comment bien calculer ses frais de Notaire pour un achat immobilier ? Vue d’ensemble.
Calculer ses frais de Notaire selon la typologie du bien
En immobilier, il est d’usage de devoir verser des frais de Notaire plus importants dans le cadre de l’acquisition d’un bien ancien (tout logement, maison ou appartement, ayant déjà été habité au moins une fois) que dans celle d’un logement neuf :
- 7 à 8 % de frais de Notaire pour un bien ancien,
- 2 à 3 % de frais à verser pour une transaction sur un logement neuf
Pourquoi une telle différence sur le calcul des frais de Notaire ? La réponse réside dans le montant de la taxe de publicité foncière (TPF), un droit de mutation à titre onéreux (DMTO) moins important sur les logements neufs. Et oui : pour calculer ses frais de Notaire dans le neuf et en VEFA, il faudra prendre en compte une TPF au taux réduit de 0,715 %, contre 3,80 % en moyenne dans l’ancien.
Exemple de calcul des frais de Notaire dans le neuf et dans l’ancien
- Pour une maison ancienne achetée 270 000 €, les frais de Notaire estimatifs oscilleront entre 18 900 € et 21 600 € (270 000 x 0,07 ou 0,08).
- Pour une maison neuve acquise au même prix, vous serez redevable de frais de Notaire à hauteur de 5 400 € à 8 100 € (270 000 x 0,02 ou 0,03).
Partant de ce postulat, il est bien évidemment plus rentable de se diriger vers une acquisition immobilière dans le neuf. Certains promoteurs optent même pour une remise totale des frais de Notaire, dans un but purement commercial. Il faut toutefois prendre en compte que, pour le même prix de vente, un bien ancien disposera généralement d’une superficie habitable et/ou de terrain plus élevée.
Comment se décomposent les frais de Notaire ?
Lorsque vous payez des frais de Notaire, vous rémunérez cet officier public mais à travers lui, les diverses institutions d’Etat concernées de près ou de loin par la transaction immobilière en cours.
Pour bien calculer vos frais de Notaire, apprenons-en plus sur leur composition :
- Les débours (environ 18 % des frais de Notaire), correspondant aux frais avancés par le Notaire dans le cadre de la transaction immobilière. Il peut s’agir de la rémunération des intervenants, du coût de production et d’envoi des pièces administratives, etc. En moyenne, les débours équivalent à 1 200 €.
- Les émoluments du Notaire . Parmi les diverses composantes évoquées, seule la rémunération du Notaire est fixe, puisqu’elle est fixée par décret sur l’ensemble de la France. Contrairement aux droits de mutation, le pourcentage de rémunération du Notaire est inversement proportionnel au prix d’achat du bien immobilier.
- Les droits de mutation, lesquels peuvent atteindre ⅘ du prix d’acquisition du bien immobilier et représentent donc 80 % des frais de Notaire. Ceux-ci sont collectés par le Notaire, qui les reverse instantanément au Trésor Public. Ainsi, calculer le montant de ses frais de Notaire revient donc avant toute chose à calculer les droits de mutation, lesquels sont variables non seulement en fonction du bien acquis mais aussi du département.
- La contribution de sécurité immobilière, autour de 0,1 % du prix de vente.
Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons synthétisé ci-après les taux en vigueur pour le calcul des frais de Notaire en 2022.
Calcul des frais de Notaire : les émoluments du professionnel
| Tranche de prix de vente | Taux applicable depuis le 1er janvier 2021 | Montant à ajouter |
|---|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % | 0€ |
| Entre 6 500 € et 17 000 € | 1.596 % | 147.81€ |
| Entre 17 000 € et 60 000 € | 1.064 % | 238.25€ |
| Plus de 60 000 € | 0.799 % | 397.25€ |
Pour calculer le montant des émoluments dûs au Notaire, il convient d’ajouter le montant de chaque tranche, au taux qui le concerne.
Par exemple
- Pour un logement acquis 95 000 €, le montant des émoluments seuls s’élèvera à 1 156,30 €, soit la somme de :
(6 500 – 0) x 3,870 % = 251,55 €
(17 000 – 6 500) x 1,596 % = 167,58 €
(60 000 – 17 000) x 1,064 % = 457,52 €
(95 000 – 60 000) x 0,799 % = 279,65 € - Pour l’acquisition d’un studio de 55 000 €, le pourcentage d’émoluments appliqué sera de 1,064 % du prix de vente, soit au total 472,33 € :
(6 500 – 0) x 3,870 % = 251,55 €
(17 000 – 6 500) x 1,596 % = 167,58 €
(60 000 – 55 000) x 1,064 % = 53,20 €
Attention : sur les montants ci-dessus, il faut aussi ajouter la somme associée dans “montant à ajouter”, et appliquer la TVA à 20 % prévue sur les émoluments.
Bon à savoir
Outre les émoluments évoqués ci-dessus, le Notaire peut également vous demander le paiement d’honoraires supplémentaires, dont le tarif n’est pas fixé par décret.
Il s’agit d’une somme versée en contrepartie de prestations annexes (donc facultatives) pour lesquelles vous avez choisi de solliciter ce professionnel.
Frais de Notaire : comment calculer les droits de mutation ?
Pour rappel, les droits de mutation sont fixés proportionnellement au prix de vente du bien, et en fonction du département d’habitation.
Ces droits sont exigibles dès la signature de l’acte de vente et constituent le plus gros des frais de Notaire que vous aurez à régler.
Ceux-ci sont composés de :
- La taxe communale, d’environ 1,20 % du prix de vente,
- La taxe départementale. Le plafonnement départemental de la taxe de mutation est fixé à 3,80 % dans le Morbihan, dans l’Indre, en Isère ainsi qu’à Mayotte. Il s’agit des seuls départements pour lesquels cette taxe est encore plafonnée si bas. Ailleurs en France, ce taux est librement fixé par le département. Il peut alors être majoré annuellement, dans la limite d’un plafond de 4,50 %.
- La taxe collectée pour l’Etat, d’un montant variant entre 0,095 et 0,01125 % du prix de vente total.
Notons que les taxes communale, départementale et d’État sont appelées “droits d’enregistrement”. A celles-ci s’ajoute la taxe pour la publicité foncière, variant entre 0,715 % (dans le neuf) et 3,80 % (dans l’ancien).
Au total, le montant des droits de mutation est désormais de 5,8 % du prix de vente d’un bien ancien, contre 5,09 % avant 2014. Dans le neuf en revanche, ce taux est très fortement réduit.
Des droits de mutation réduits dans le neuf
Lors de l’acquisition d’un bien neuf, l’acquéreur n’est pas redevable des frais de mutation, le bien immobilier n’ayant effectivement jamais été acquis auparavant et la propriété ne devant donc pas subir de mutation.
Pour enregistrer une opération immobilière dans le neuf, il faudra donc uniquement s’acquitter de la taxe sur la publicité foncière, représentant 0,715 % du prix de vente total du bien.
Une véritable aubaine !
Exemple de calcul des droits de mutation
Prenons l’exemple d’un bien au prix de vente de 235 000 € à Cholet, en Pays de la Loire (49). Pour calculer les droits de mutation applicables à cette opération immobilière, il suffit de multiplier ce prix par 5,80 %. Ici, les droits de mutation s’élèveront à 13 630 €.
Dans le cas d’un bien ancien similaire, acheté au même prix dans le Morbihan (56), les droits de mutation seraient de 11 961,5 € “seulement”, les droits de mutation étant plafonnés à 5,09 % du fait d’une taxe départementale réduite.
A présent, prenons l’exemple d’un bien neuf de mêmes caractéristiques. La question de la localisation immobilière ne se pose pas, car l’acquéreur n’est pas redevable des droits de mutation applicables dans l’ancien. Pour un logement acheté 235 000 €, le montant de ces droits est de 1 680,25 € (235 000 x 0,715 %).
Calculer ses frais de Notaire : le résumé
Maintenant que vous en avez appris davantage sur la composition des frais de Notaire, vous devriez être plus à même de calculer la somme dont vous êtes redevable. Prenons un exemple précis de calcul des frais de Notaire.
Une maison ancienne, acquise 390 000 € à Nantes (44). A combien s’élèvent les frais de Notaire ?
- Débours : 1 200 €
- Contribution de sécurité immobilière : 390 € (soit 0,1 % du prix de vente)
- Emoluments : 4 692,72 €
(3 513,35 € + 397,25 € “montant à ajouter” + 782,12 € de TVA) - Droits de mutation : 22 620 € (soit 5,80 % du prix de vente)
Finalement, pour le bien immobilier mentionné, le montant des frais de Notaire s’élève à 28 902,72 €. Cela représente 7,41 % du prix de vente, soit un pourcentage parfaitement en accord avec le taux affiché des frais de Notaire dans l’ancien (7 à 8 %).
Si vous souhaitez vous épargner le calcul des frais de Notaire, n’hésitez pas à déduire directement 8 % du prix de vente pour déterminer l’enveloppe à consacrer à ce paiement. Vous pouvez également demander à votre Notaire le détail de ces frais, pour ne pas vous tromper.
Bonus : comment réduire ses frais de Notaire ?
Depuis la loi Macron de 2016, il est possible de demander une remise exceptionnelle du montant des émoluments du Notaire, lorsque le prix de l’opération immobilière dépasse les 150 000 € et dans la limite de 10 % maximum des émoluments. Attention, cette remise partielle est à l’appréciation du Notaire et n’est donc pas acquise de fait. Il est d’autant plus difficile de négocier que s’il accorde une réduction de 10 %, le Notaire est par la suite obligé légalement de l’appliquer à toutes les transactions similaires.
Autre solution pour faire baisser le montant de vos frais de Notaire : vous acquitter séparément des frais d’agence pour l’achat de votre bien immobilier.
Enfin, pour rogner sur le calcul de vos frais de Notaire lors de l’acquisition d’un bien ancien, vous pouvez également déduire le prix des équipements du bien, du prix d’achat du logement. Les frais de Notaire étant calculés sur la valeur immobilière du bien et non sur sa valeur mobilière, vous pourrez vraisemblablement faire baisser le montant des droits de mutation dont vous êtes redevable.
Cette opération est relativement simple, et peut vous permettre de déduire jusqu’à 2 à 3 % de la valeur du bien. Attention cependant au redressement fiscal en cas de fraude.
Les frais de Notaire sont principalement dûs par l’acquéreur, au moment de la signature de l’acte de vente. Versés au Notaire, ceux-ci ne constituent toutefois pas sa rémunération directe ! Ils comprennent les émoluments du Notaire, mais aussi les débours ou encore les droits de mutation. Pour calculer ses frais de Notaire, il faut prendre en compte des débours d’environ 1 200 €, des droits de mutation s’élevant à environ 5,80 % du prix de vente ainsi que des émoluments dont le tarif est fixé réglementairement.
Finalement, suite au calcul des frais de Notaire, on obtient généralement 7 à 8 % de frais dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf.
